Wśród osób kupujących nieruchomości często powtarza się przekonanie, że umowa przedwstępna zawsze chroni kupującego. Brzmi uspokajająco, prawda? Niestety – to mit.
Dlaczego umowa przedwstępna nie zawsze daje bezpieczeństwo
Umowa przedwstępna zapewnia realną ochronę tylko wtedy, gdy jest prawidłowo sporządzona i podpisana w odpowiedniej formie. W praktyce wiele osób korzysta z prostych druków pobranych z internetu – pozornie wygodnych, ale często pozbawionych kluczowych zapisów.
Takie wzory zazwyczaj nie przewidują żadnych konsekwencji dla strony, która uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. W efekcie kupujący zostaje bez skutecznych narzędzi, by wyegzekwować swoje prawa, a sprzedający może bezkarnie się wycofać.
Umowa notarialna – gwarancja realnego bezpieczeństwa
Największe bezpieczeństwo daje umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego. Tylko w takiej formie można skutecznie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli samej umowy sprzedaży.
W treści aktu notarialnego można zawrzeć m.in.:
– wysokość zadatku lub zaliczki,
– dokładne terminy zawarcia umowy przyrzeczonej,
– oświadczenie stron o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (art. 777 § 1 pkt 4 i 5 k.p.c.).
Dzięki temu, jeśli jedna ze stron nie wywiąże się ze zobowiązań, druga może dochodzić swoich praw szybciej i skuteczniej – bez konieczności prowadzenia długiego postępowania sądowego.
Na co jeszcze warto zwrócić uwagę
Bezpieczna umowa przedwstępna powinna precyzyjnie regulować m.in.:
– stan prawny i faktyczny nieruchomości,
– sposób finansowania transakcji,
– zasady zwrotu zadatku lub zaliczki,
– ewentualne kary umowne,
– oraz warunki odstąpienia od umowy.
Każdy z tych elementów może przesądzić o tym, czy umowa rzeczywiście chroni kupującego, czy tylko stwarza takie pozory.
Podsumowanie
Umowa przedwstępna może chronić kupującego, ale tylko wtedy, gdy:
1. jest sporządzona przez profesjonalistę,
2. zawiera konkretne zapisy zabezpieczające interesy stron,
3. i przybiera formę aktu notarialnego.
To właśnie notarialna forma, wraz z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji, sprawia, że umowa nabiera realnej mocy.
Jeśli planujesz zakup nieruchomości i chcesz mieć pewność, że Twoja umowa przedwstępna rzeczywiście Cię chroni – warto skonsultować jej treść z prawnikiem lub doświadczonym pośrednikiem.
